Vermietung und Verpachtung

Was ist bei vermieteten Immobilien zu versteuern? betrachtet Steuerberater

Gedanken am 02.04.2019 von Counselor Ralph J. Schnaars, Norderstedt

 
Zu Immobilien gibt es Vorschriften in den verschiedenen Steuergesetzen. Je nach Nutzung und Eigentümer sind nicht nur die Einkommensteuer, sondern auch die Gewerbe- und die Umsatzsteuer zu beachten.
 
 
Es gibt im Wesentlichen drei verschiedene Immobilientypen.
 
1) Eigengenutzte Familienwohnung
2) Vermietete Immobilie
3) Immobilie im Betriebsvermögen
 
 
 
Auf die weiteren möglichen Immobilienformen, wie unbebaute Grundstücke, Erbpachtgrundstücke oder Wohnrecht, soll hier vorerst nicht eingegangen werden.
 
 
Zu den einzelnen Immobilien ist folgendes zu bemerken:
 
1) Eigengenutzte Familienwohnung
Ob es sich um eine kleine Eigentumswohnung handelt oder um ein Schloß mit einem großen Park, die steuerliche Behandlung der eigengenutzten Immobilie ist im Wesentlichen gleich. Grundsätzlich unterliegt die Familienwohnung nicht der laufenden Besteuerung. Ausnahmen ergeben sich nur, wenn die Familienwohnung ein Denkmal ist und so Steuern gespart werden können oder ein Arbeitszimmer abgesetzt werden soll.
Ob steuerlich Nutzungsänderungen der Immobilie oder von Teilen der Immobilie sinnvoll sind, muss im Einzelfall besprochen und entschieden werden.
 
 
2) Vermietete Immobilie
Bei vermieteten Immobilien ist es in der Einkommensteuer egal, ob die Immobilie für Wohnzwecke oder für eine betriebliche Nutzung vermietet wird. Besteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Werbungskosten sind hier die Ausgaben und die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie. Der Überschuss wird in einer Art Buchhaltung errechnet, in der alle Einnahmen berücksichtigt werden (auch die eventuelle Selbstnutzung) und alle zuzuordnenden Ausgaben und Aufwendungen abgezogen werden. Als Aufwendungen kommen z.B. Abschreibungen in Betracht. Als Ausgaben werden alle Beträge abgezogen, die für diese Immobilie gezahlt wurden, mit Ausnahme der gezahlten Instandhaltungsrücklagebeträge, Die Instandhaltungsrücklage ist vergleichbar mit einem Spargroschen, der erst steuerliche Auswirkungen erzielt, wenn das Geld für Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen auch wirklich ausgegeben wird.
Bei der Vermietung gewerblicher Immobilien ist auch immer wieder die Umsatzsteuer zu berücksichtigen. Die Mieteinnahmen unterliegen der Versteuerung und aus den Ausgaben (inklusive Bau- und Renovierungskosten) kann Vorsteuer geltend gemacht werden.
Um für die Überschussermittlung einer vermieteten Immobilie alle Daten und Belege berücksichtigen zu können, haben wir eine Aufstellung und auch einen Laufzettel gefertigt, in dem die notwendigen Unterlagen aufgelistet sind.
Das jeweilige PDF-Dokument können Sie sich hier herunterladen.

 
Download >>> Immobilien Unterlagen
 

 
Download >>> Laufzettel zu Immobilien-Unterlagen
 

 
Wir stellen hier alle Arbeitshilfen als PDF-Dateien zum Download zur Verfügung. Unsere Mandanten erhalten von uns selbstverständlich die Formulare und Vorlagen auch als Excel- oder Word-Datei oder in Papierform, damit eine Weiterverwendung vereinfacht wird.
 
 
3) Immobilie im Betriebsvermögen
Wenn sich eine Immobilie im Anlage- oder Umlaufvermögen eines Betriebes befindet, findet die Gewinnermittlung im Rahmen des Betriebes statt. Vergleichen Sie hierzu unsere Bemerkungen und Gedanken zu dem Thema Immobilie unter den Punkten Jahresabschluss oder Buchhaltung.
 
An dieser Stelle soll nur darauf hingewiesen werden, dass eine Immobilie im Betriebsvermögen eher steuerliche Nachteile hat. Solange eine Immobilie im Privatvermögen gehalten wird, ist der Verkauf oder die Nutzungsänderung nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei, wohingegen die Immobilie, die Betriebsvermögen ist, immer steuerliche Konsequenzen auslöst.
 
Im Betrieb befindliche Immobilien erreichen aber auch kleine steuerliche Vorteile, zum Beispiel die gewerbesteuerliche Kürzung.
 
 
Hier muss im Einzelfall abgewogen werden, wie die Immobilie behandelt werden kann und soll, da es neben den steuerlichen Überlegungten auch massive betriebswirtschaftliche Gründe geben kann, die Immobilie in einer von der Normalität abweichenden Form zu behandeln.
 
 
Auf erbschaftsteuerliche Konsequenzen, aber auch Möglichkeiten gehen wir an anderer Stelle ein.
 

 
Beachten Sie  bitte den Rechtsstand dieses Textes: Januar 2019.
 
Bevor Sie also Handlungen oder Gestaltungen mit steuerlichen Auswirkungen vornehmen, muss zur Sicherheit erst geklärt werden, ob sich die Rahmenbedingungen durch Gesetzgebung oder Rechtsprechung geändert haben.
 
Zudem geben wir zu bedenken, dass wir in dem vorstehenden Text nur einige unserer Gedanken niedergeschrieben haben, die weder umfassend noch abschließend die Thematik für jeden speziellen Einzelfall besprechen. Ob weitere Vorschriften zu berücksichtigen sind oder es zu Ihrem eigenen Sachverhalt zusätzliche Möglichkeiten gibt, darf nicht pauschal beantwortet werden, sondern sollte unter Berücksichtigung Ihrer Lebenssituation und Ihres Umfeldes genau beleuchtet werden.
 
Sofern Sie hierzu Fragen haben, sprechen Sie uns gerne an oder klären Sie die Fragen in einem unserer nächsten Steuerberatungstermine.
 

 
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