Erwerb einer Anlage-Immobilie

Empfehlungen für den Kauf einer vermieteten Anlage-Immobilie

Erlebtes erzählt vom Counselor Ralph J. Schnaars. Steuerberater

 
 
Am Telefon suchte das neue Mandat einen Steuerberater
mit den Worten
"Wir haben gerade als Kapitalanlage eine Wohnung in Wismar gekauft und nun brauchen wir einen Steuerberater."
 
Zum ersten Beratungstermin hatten die Mandanten dann den Kaufvertrag ein kleines Exposé über die Wohnung, allerdings nur bestehend aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, eine Provisionsrechnung und die Darlehensunterlagen der großen deutschen Bank mitgebracht.
 
Nach Aufnahme der allgemeinen Mandantendaten, ging es dann an die Sichtung der Unterlagen für die Immobilie, woraufhin die Frage auftauchte, ob es einen Grundriss gäbe, einen Grundbuchauszug und Rechnungen über die weiteren Anschaffungsnebenkosten, wie Notarkosten, Amtsgerichtsgebühren und ähnliches.
 
Die Mandanten überlegten kurz, dass sie die Bankunterlagen, den Darlehensauszug, die Kontoabbuchungen für die Provision bzw. die Notarkostenrechnung besorgen könnten.
 
Von einem Grundbuchauszug wussten sie nichts. Auf die Frage, ob sie die Wohnung gesehen hätten, in welchem Zustand diese sei und ob die Wohnung eventuell unter
Denkmalschutz stände - dieses stehe schließlich nicht im Notarvertrag - erntete ich
reines Schulterzucken.
 
Mit den Antworten "einen Grundbuchauszug haben wir bis heute nicht gesehen. Wir haben es leider auch nicht geschafft, nach Wismar zu fahren und uns die Wohnung anzusehen und ob es ein Denkmal sei, darüber hat uns keiner informiert und auch keiner hat erläutert, was überhaupt ein Denkmal sei."
 
Die Mandanten bekamen dann die Aufgabe, zum Notar zu gehen, um sich einen Grundbuchauszug geben zu lassen, bzw. nach Wismar zu fahren, sich die Wohnung anzusehen, um zumindest einmal optisch die Wohnung in Augenschein zu nehmen und um zu klären, was da eigentlich gekauft worden war. Bis zu diesem Gespräch lag auch noch kein Mietvertrag über eine Vermietung vor und Mieteinnahmen hatten die Mandanten ebenfalls nicht.
 
Etwa eine Woche später, würde ich dann informiert, dass der Notar sich noch nicht um den Grundbucheintrag gekümmert habe, beantragt sei er aber und dass es keinen Mietvertrag gäbe, da die Wohnung sich scheinbar noch im Stadium der Renovierung befände.
 
Meine Empfehlung lautete wiederum: "Fahren Sie doch bitte nach Wismar, das sind nur zwei bis drei Stunden Fahrzeit, sehen Sie sich diese Wohnung an und versuchen Sie Informationen zu besorgen, damit wir überhaupt einschätzen können, was für ein Objekt es ist. Steht es unter Denkmalschutz oder nicht.
 

 
Wiederum etwa zwei Wochen später, geschah dann das fürchterliche Erlebnis für
die neue Mandantschaft.
 
Sie waren in Wismar gewesen und es gibt die Wohnung nicht.
 
Die Wohnung sollte laut Kaufvertrag in der X-Straße, Vorderhaus, zweites Geschoss oben links sein.
 
Das Haus hatte aber nur ein Geschoss und einen Dachboden.
 
Ergebnis war also:
Diese Immobilie - vor einem Notar beurkundet, von einer großen Deutschen Bank finanziert, für die eine Provision in Höhe von 3.500 Euro gezahlt worden war - diese Immobilie existierte einfach nicht.
 
Empfohlen habe ich dann, den Notar zu befragen, warum er vor Beurkundung nicht das Grundbuch eingesehen hätte, ob er eine Haftpflichtversicherung hätte und danach den Vermittler zu befragen, was hier passiert sei und die gezahlte Provision zurück zu fordern.
 
Im nächsten Schritt, die Bank anzuschreiben, um die Finanzierung stornieren zu lassen oder rückabwickeln zu lassen.
 
Ergebnis der gesamten Geschichte, ist,
- der Notar wurde von seinen Pflichten entbunden und musste sein Notariat aufgeben
- die Bank hat leider nicht auf das Darlehen verzichtet, das an den Notar und von da weiter an den vermeintlichen Verkäufer geflossen sein soll, aber im Vergleichsverfahren eine hilfreiche und machbare Summe angeboten.
-  der Provisionsempfänger - der Vermittler der Immobilie, der das gesamte Spielchen in Gang gesetzt hatte, wurde später von der Staatsanwaltschaft gesucht und hatte vorher Insolvenz beantragt. Zudem war er verschiedentlich umgezogen, so dass ein Auffinden auch wiederum erschwert wurde.
 
 
Und alles ist nur entdeckt worden, weil die COUNSELOR bzw. wir bei der COUNSELOR den Grundbuchauszug sehen wollten.
Für übliche steuerliche Fragen, um z.B. die normale steuerliche Abschreibung zu ermitteln, ist diese Frage überhaupt nicht relevant. Allerdings ist es immer auch ganz nett zu wissen, ob und an wen die Immobilie umgeschrieben worden ist.
 
Bei der Anschaffung einer Anlage-Immobilie sollte man also nicht nur dem Vermittler oder dem Verkäufer vertrauen oder der Notarurkunde und dem Notar vertrauen, sondern selbst in
Augenschein nehmen, was für ein Anlagegegenstand, was für eine Immobilie das ist und sich selbst Gedanken machen, ob die im Prospekt genannte Miethöhe überhaupt für diese Immobilie zu erzielen ist.
 
Eventuell sollte man auch mit dem Grundeigentümerverband über den Kaufpreis, umgerechnet auf den Quadratmeter sprechen, ob dieser Quadratmeterpreis eventuell zu hoch ist.
 
 
F A Z I T
 
Beim Kauf einer Anlage-immobilie sollte man folgende Punkte überlegen und bedenken, bevor man den Kaufvertrag oder die Finanzierung unterschreibt:
 
 

 
 

1. Das Angebot genau durchsehen, was angeboten wird. Handelt es sich um eine Wohnung oder ein Haus oder um welche Art von Immobilie geht es?
    
   Die weiteren Punkte besprechen nur Immobilien, die wohnwirtschaftlich genutzt werden. Auf gewerbliche Anlage-Immobilien gehen wir an anderer Stelle ein.
   
2. Wo genau liegt die Immobilie? Ist es eine Wohnung in der besten Lage in einer Großstadt oder handelt es sich um eine Doppelhaushälfte in einem Dorf auf dem Land, wo es keine Schule gibt und der Bus nur zweimal am Tag fährt? Wie ist sonst das Umfeld der Immobilie? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung oder sind in der Nachbarschaft sogar Unternehmen, die durch ständige Lärmbelästigung das Leben erschweren?
   
3. Wie groß ist die Immobilie? Wieviel Quadratmeter Wohnfläche gibt es? Wie viele Zimmer gibt es? Gibt es ein Badezimmer mit Badewanne oder nur eine Dusche? Ist eine Einbauküche vorhanden? In welcher Etage liegt die Wohnung und gibt es eventuell einen Fahrstuhl?
   
4. Im Grundriss der Wohnung sollte man die Aufteilung der Wohnfläche erkennen. Hier ist z.B. interessant, ob das Badezimmer mit Badewanne mehr als einen Quadratmeter groß ist. Ob die Türen in die ZImmer hinein oder auf den Flur heraus aufschlagen. Man erkennt, wie wie viele Quadratmeter von Fluren oder Treppenhäusern belegt sind. Man erkennt, die Größe der einzelnen Zimmer und kann sich vorstellen, ob und wo z.B. ein Bett oder ein Schrank in dem Zimmer Platz finden könnten.
   Mit dem Grundriss gewinnt man einen Eindruck über die mögliche Nutzung der Immobilie.
   
5. Besuch und Inaugenscheinnahme der Immobilie. Bei der Besichtigung erfährt man zusätzliche Dinge durch die Erzählung desjenigen, der die Immobilie zeigt. Man sieht, ob es Teppich-Auslegeware gibt, ob die Wohnungsdecken neu gestrichen sind, ob die Eingangstür vernünftig verschließbar ist oder wie geheizt wird und wo der Abfall entsorgt werden kann.
    
   Es ist immens wichtig, dass alle diese Kleinigkeiten insgesamt stimmig sind, da die Immobilie schließlich vermietet werden soll und es jemanden geben soll, der die geforderte Miethöhe zahlen soll. Und auch nach dem Auszug des "ersten" Mieters muss die Immobilie auf dem Wohnungsmarkt so attraktiv sein, dass ein Nachfolgemieter schnell gefunden werden kann.
   
6. Wenn die Fragen zur Lage der Immobilie, zum Grundriss und zur Ausstattung der Immobilie so beantwortet sind, dass diese Immobilie auf dem Wohnungsmarkt jederzeit einen Nachmieter finden kann, sollte man den Kaufpreis umrechnen in einen Quadratmeterpreis für die Immobilie und z.B. bei anderen Maklern oder dem Grundeigentümerverband nachfragen, ob dieser Quadratmeterpreis in der Lage der Immobilie marktüblich ist.
   
7. Sofern alle andern Fakten stimmig sind, sollte die angebotene Finanzierung dahingehend überprüft werden, wie lange das Darlehen läuft, wie hoch die zu zahlenden Zinsen sind, wie lange es eine Zinsbindung gibt, wie hoch die monatlichen Raten sind und ob es sonstige Pflichten gibt, wie eine anfängliche Vorauszahlung, einen großen (geforderten) Eigenkapitalanteil, eine zusätzliche Absicherung durch eine neu abzuschließende Versicherung oder ähnliches.
    
   Dann sollte man sich die angebotenen Steuervorteile ansehen oder die mögliche Steuerersparnis berechnen lassen, so dass man genau weiß, was die Anschaffung der Immobilie kosten wird und wie hoch die monatlichen Raten sind.
   
8. Sofern es sich um eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, gibt es eine Hausverwaltung und monatlich zu zahlende Wohngelder, die die allgemeinen Kosten des gesamten Hauses betreffen. Hier sollte man mit der Hausverwaltung Kontakt aufnehmen und abklären, wie hoch die monatlichen Kosten sind und ganz wesentlich, ob es Renovierungsvorhaben oder andere Reparaturpläne für das Haus gibt, die im Umlageverfahren von allen Eigentümern zu bezahlen sind.
    
   Hier sollte man Überraschungen der Zukunft vermeiden und sich nicht, nach Erwerb der Immobilie, plötzlich mit Geldforderungen konfrontiert sehen, weil z.B. das Dach oder die Heizung renoviert werden müssen oder eventuell der Fahrstuhl  erneuert werden muss.
   

 
Wenn Sie in Ihren Überlegungen unsicher sind, kann die COUNSELOR, als Steuerberater, gerne helfen, zu klären, ob z.B. die Steuerersparnis aufgrund der Denkmalschutz-Abschreibung richtig berechnet wurde.
 
In den vorstehenden Überlegungen konnten keinesfalls alle möglichen Risiken aufgezeigt werden. Auch hier ist jeder Einzelfall anders.
 
Zu der Anfrage eines Mandanten, ob die angebotene Immobilie so attraktiv sei, dass er dort Geld investieren solle, konnten wir zum Beispiel nur antworten "die steuerlichen und wirtschaftlichen Angaben in dem Prospekt sind alle korrekt berechnet, nur die Lage der Wohnung (für eine Familie mit Kindern) direkt neben dem Gefängnis erscheint uns unpassend".

 
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Sofern Sie hierzu Fragen haben, sprechen Sie uns gerne an oder klären Sie die Fragen in einem unserer nächsten Beratungstermine.