Wie spart man Grunderwerbsteuer?

Es ist genau zu klären, was gekauft wird - erklärt der Steuerberater

Gedanken am 04.08.2019 vom Counselor Ralph J. Schnaars, Steuerberater

 
Sie haben Interesse, eine Immobilie zu erwerben.
 
Nach Besichtigung ist auch mit dem Verkäufer der Preis verhandelt und Sie wissen, was Sie kaufen und der Verkäufer weiß, was er verkauft.
 
Dann fehlt jetzt nur noch der Notartermin.
 
 
Aber stopp.
 
Jeder Immobilienkauf oder –verkauf kostet Grunderwerbsteuer.
 
Und in jedem Bundesland wird unterschiedlich viel Grunderwerbsteuer erhoben.
 
Zum Beispiel (Rechtsstand 04.08.2019) in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises und in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent des Kaufpreises.
 
 
Die Grunderwerbsteuer fällt aber nur für den Kaufpreis der Immobilie an und nicht für andere Dinge.
 
 
Wenn aber im Notarvertrag vereinbart ist, Sie kaufen die Immobilie für z.B. 100.000 Euro und der Verkäufer verkauft Ihnen die Immobilie – wie besehen – für diese 100.000 Euro, dann weiß keiner, dass Sie nicht nur das Haus und das Grundstück erworben haben. Nach dem Notarvertrag ist dann der Kaufpreis 100.000 Euro und Sie bezahlen darauf die Grunderwerbsteuer.
 
 
Ein Trecker oder Rasenmäher gehört aber nicht zur Immobilie und somit nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
 
Im Kaufvertrag sollte also unterschieden werden, zwischen der Immobilie selbst und den im Rahmen des Kaufs miterworbenen Gegenständen.
 
Sofern der Notar Sie nicht darauf hinweist, benennen Sie bitte vor Vertragsunterzeichnung die unterschiedlichen Dinge, die ge- bzw. verkauft werden, und legen Sie auch die Preise fest.
 
Allerdings sollte hier ein glaubwürdiger Preis vereinbart werden, und nicht ein Rasenmäher für 50.000 Euro zusammen mit dem Haus (ebenfalls 50.000 Euro) ge- oder verkauft werden. 
 
Der Käufer spart dann die Grunderwerbsteuer auf den Teil des Kaufpreises, der auf die sonstigen Gegenstände entfällt.
 
Und der Verkäufer spart im schönsten Fall - sofern die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist - Einkommen- und möglicherweise auch Gewerbesteuer, auf den Teil des Kaufpreises, der auf die sonstigen Gegenstände entfällt.
 
 
In unserem Beispiel würde der Rasenmäher mit einem Kaufpreis von 200 Euro in Bayern 7,00 Euro Grunderwerbsteuern sparen und in Schleswig-Holstein sogar 13,00 Euro. 
 
 
Bitte beachten Sie, dass bei einer solchen Aufteilung des Kaufpreises, fest installierte Dinge (Einbauküche), oder Baupläne oder Abrissgenehmigungen zu dem grunderwerbsteuerpflichtigen Teil des Kaufpreises zu rechnen sind, da diese unabänderbar im Zeitpunkt des Kaufs mit der Immobilie verbunden sind.
 
 
Wer die Grunderwerbsteuer zahlen muss, kann im Kaufvertrag vereinbart werden. Nach dem Gesetz sind Verkäufer und Käufer allerdings gleichermaßen Schuldner der Grunderwerbsteuer, so dass auch jeweils der Andere zahlen muss, wenn der Eine nicht an das Finanzamt bezahlt.
 
Hier empfehlen wir, dass der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer übernimmt, da er dann auch sicher sein kann, dass das Grundstück im Grundbuchamt umgeschrieben werden kann und er nicht Monate später nochmals, die möglicherweise fehlende Grunderwerbsteuer,  an das Finanzamt entrichten muss.
 
 
Wie hoch der Wert ist, von den uralten Spielsachen, die auf dem Speicherboden der Immobilie liegen, oder von den vergilbten Bildern an den Wänden oder von der Waschmaschine, die im Keller steht, lässt sich bestimmt gemeinsam mit Käufer und Verkäufer herausfinden. Möglicherweise haben die (verrosteten) Gartenmöbel oder der ergraute Flurteppich aber wirklich keinen Wert mehr.

 
 
 
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Beachten Sie  bitte den Rechtsstand dieses Textes:  04.08.2019.
 
Bevor Sie also Handlungen oder Gestaltungen mit steuerlichen Auswirkungen vornehmen, muss zur Sicherheit erst geklärt werden, ob sich die Rahmenbedingungen durch Gesetzgebung oder Rechtsprechung geändert haben.
 
Zudem geben wir zu bedenken, dass wir in dem vorstehenden Text nur einige unserer Gedanken niedergeschrieben haben, die weder umfassend noch abschließend die Thematik für jeden speziellen Einzelfall besprechen. Ob weitere Vorschriften zu berücksichtigen sind oder es zu Ihrem eigenen Sachverhalt zusätzliche Möglichkeiten gibt, darf nicht pauschal beantwortet werden, sondern sollte unter Berücksichtigung Ihrer Lebenssituation und Ihres Umfeldes genau beleuchtet werden.
 
Sofern Sie hierzu Fragen haben, sprechen Sie uns gerne an oder klären Sie die Fragen in einem unserer nächsten Beratungstermine.
 

 
 
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